„Rethinking the Economics of Land and Housing”
Sposób w jaki traktujemy nieruchomości – jako aktywo inwestycyjne, funkcjonujące na takich samych zasadach jak inne aktywa – wpływa negatywnie na dostępność mieszkań, mobilność i spójność społeczną, finansowanie produkcji, a tym samym ogranicza wzrost gospodarczy. Większość krajów rozwiniętych zbudowała w ostatnich dekadach kapitalizm mieszkaniowy (residential capitalism), który jest szkodliwy i niesprawiedliwy. To jest teza książki „Rethinking the Economics of Land and Housing” (2017).
Kilka słów o tej książce, bez głębokich wniosków – raczej z pytaniami, które chętnie rozwinę w szerszym tekście.
* Autorzy (badacze UCL i Oxford) zaczynają od krytyki podejścia do własności ziemi i nieruchomości w mainstreamowej ekonomii. Ta traktuje je jako normalny zasób kapitału, podlegający prawom popytu i podaży. Tymczasem ziemia i nieruchomości nie są normalnym zasobem, ponieważ ich podaż jest fizycznie ograniczona (szczególnie ziemi). Sztywna podaż sprawia, że rozwój gospodarczy prowadzi do długookresowego wzrostu cen nieruchomości, co generuje dla właścicieli tzw. rentę – niezapracowany dochód. Z tego powodu nieruchomości są bardzo pożądanym aktywem dla osób mających duże oszczędności, czyli zamożniejszych, co z kolei: a) ogranicza ich dostępność dla przeciętnych obywateli, b) prowadzi do skierowania strumieni oszczędności na ziemię, a nie produkcję.
* Polityki publiczne nie dostrzegają tego problemu i wspierają własność nieruchomości. Własność jest bowiem traktowana jako fundament demokracji: jesteś właścicielem, masz „udziały” w systemie i będziesz go bronił. Polityki publiczne wspierają własność wieloma kanałami: systemy podatkowe mają zwykle preferencje dla własności mieszkań kosztem innych aktywów; regulacje finansowe promują kredytowanie nieruchomości kosztem innych aktywów; istnieją dotacje do kredytów dla gospodarstw domowych. Własność jest powszechna, ale jednocześnie nieruchomości są tak drogie, że są często niedostępne dla tych, którzy chcą migrować do miejsc gdzie jest praca i są duże dochody.
* Renta związana z własnością nieruchomości jest tak duża, że stopniowo przyciąga duży kapitał. System stopniowo sprzyja koncentracji własności. Chcesz się przenieść do dużego miasta, musisz sprzedaż mieszkanie w małym i wynająć w dużym – od jakiegoś człowieka, który ma tych mieszkań wiele. W długim okresie własność staje się więc coraz mniej rozpowszechniona. A jednocześnie oszczędności są lokowane w coraz mniejszym stopniu w aktywność wytwórczą, a w coraz większym w pogoń za rentą.
* Wzrostowi cen sprzyja fakt, że system bankowy kieruje na rynek nieruchomości duży strumień taniego finansowania. Nieruchomości stanowią dobre zabezpieczenie kredytu, więc najłatwiej jest kredytować ten rodzaj aktywności. Tym samym udział finansowania nieruchomości w bilansach banków rośnie. A to: a) ogranicza finansowanie innowacyjnych przedsięwzięć produkcyjnych, b) podnosi ceny nieruchomości, c) uzależnia stabilność finansową gospodarki od wysokich cen nieruchomości.
Jaki może być inny kierunek polityk publicznych? Autorzy mają kilka postulatów. 1. Zmiany podatkowe – podatki powinny przestać premiować własność nieruchomości (szczególnie wielu nieruchomości). 2. Zmiany finansowe – kredytowanie powinno być powiązane z długookresowymi oszczędnościami, możliwe, że głównie w ramach instytucji spółdzielczych, poza tradycyjnym systemem bankowym. 3. Państwo na szerszą skalę powinno korzystać z własnych zasobów ziemi, nie sprzedając ich (na wzór Korei, gdzie Korean Land Corporation odpowiada za połowę inwestycji nieruchomościowych). 4. Państwo powinno promować (podatkowo?) budownictwo spółdzielcze, socjalne, gminne itd, jako uzupełnienie rynku prywatnego.
UWAGI KRYTYCZNE:
Ta książka jest mocna w warstwie teoretycznej, ale ma niewiele twardych danych na poparcie stawianych tez. A to zawsze budzi we mnie jakąś ostrożność, bo o dobrą teorię jest łatwo. Weźmy na przykład problem wzrostu udziału finansowania nieruchomości w bilansach banków. To może być problem skrzywienia bodźców, jak chcą autorzy. Ale może też być wynikiem faktu, że struktura produkcji w krajach rozwiniętych przesuwa się w stronę usług, które wymagają mniej maszyn, a więcej budynków (biur, magazynów, miejsc do handlowania itd.), oraz zmian preferencji ludności odnośnie wielkości mieszkań. Lektura ciekawa, wiele rozwiązań słusznych, ale nie wiem, czy pod wszystkim bym się podpisał."
Problem polega na tym, że z punktu widzenia przeciętnego obywatela — nie jakiegoś dzianego Kulczyka, czy jakiejś dużej korporacji — tzw. „wolny rynek” w sektorze nieruchomości po prostu… jakoś nie działa.
OdpowiedzUsuńJak ten brak działania się przejawia? Otóż ideolodzy wolnego rynku — z Korwinem na czele — uczą nas, że na wolnym rynku, w sytuacji ograniczonej (a i drogiej) oferty zawsze powinien znaleźć się jakiś nowy dostawca, który — powodowany chęcią zysku — zaoferuje towar tańszy i lepszy, aby tym sposobem wykosić konkurencję, podbierając jej klientów.
Ale my, funkcjonując w warunkach „wolnego rynku mieszkaniowego”, w żaden sposób nie widzimy pojawienia się tego „nowego dostawcy”. Czasem pojawiają się cwaniacy, co oferują „dziury w ziemi” — biorąc z góry forsę za „tanie mieszkania” — po czym znikają z pieniędzmi, bo to daje większy zysk niż wybudowanie czegokolwiek. Innymi razy powstają jakieś „tanie mieszkania” — z gipsokartonu jakiegoś, gdzie nikt normalny, nieprzymuszony finansowo, za nic w świecie nie kupiłby takiego lokalu, gdzie słychać wszystkich dookoła sąsiadów, jakby byli za cienkim przepierzeniem, a nie za ścianą. Jest to szczególnie dokuczliwe, gdy chodzi o dzieci — które w dzisiejszych czasach są z reguły nie wychowywane, a jedynie „hodowane”.
Na rynku mieszkaniowym widać, że opłaca się budować możliwie mało możliwie drogich mieszkań — na zasadzie obniżania kosztów przy maksymalizacji zysków. Widać także skupowanie mieszkań o normalnej powierzchni w celu podzielenia ich na 3-4 klitki (tzw. „flipperzy”).
Wniosek: albo wolny rynek w sektorze nieruchomości tak właśnie działa — albo może on jest jeszcze zbyt mało „wolny”, i dlatego nie pojawiają się ci oczekiwani konkurencyjni dostawcy, oferujący duże mieszkania o dobrym standardzie — i przy cenie „do przyjęcia”? Ale coś nie wydaje mi się. Bo niby czego temu rynkowi mieszkaniowemu w Polsce brakuje, aby tacy się pojawili?
Zatem tam, gdzie chodzi o zasoby nieodtwarzalne — a do takich należą np. grunta — rynek całkowicie wolny chyba niekoniecznie mu się sprawdzać, patrząc od strony obywatela, a nie kapitalisty, którego cała „praca” to „obracanie pieniędzmi”. Ot, „coś się kupi, coś się sprzeda” — jak cwaniaczek z Kiercelaka.
Witam. Biedni kiedyś posłowie PiS mają teraz po 5 mieszań i domów ! Byli goli a teraz mają miliony z rabunku Polaków.
UsuńZgadzam się — ale zauważę, że to nie dotyczy jedynie posłów PiS-u. Prawie wszyscy z tej sejmowej zgrai są równie „dobrzy”.
Usuń"Padgatowka" pod jakąś nową "rewolucję październikową"? Choroba socjalizmu nieuleczalna!
OdpowiedzUsuńmógłby pan polecić coś prostszego i bardziej generalnego z ekonomii? lubię te wpisy ale często treść mnie przerasta i miewam wrażenie że mam wyrwy w podstawach teoretycznych
OdpowiedzUsuńWitam. Zrobię spis polecanych książek.
Usuń