Oszustwa deweloperow w panstwie teoretycznym

Oszustwa deweloperow w panstwie teoretycznym

Fragment ksiazki "13 pięter" Filipa Springera

"Piętro VI

Odra Tower miała być sztandardową inwestycją Ganta. W internecie do dziś krążą zdjęcia prezesa Brzezińskiego pozującego z dumą przy makiecie siedemnastopiętrowego budynku. Z ostatnich pięter roztacza się przepiękny widok na Wrocław. Mieszkania nie są najtańsze, ale inwestor liczył, że chętnych nie zabraknie.
Bernard zdecydował się na zakup mniej więcej wtedy, gdy Kasia i Rafał brali kredyt.

– Gdy poprosiłem w Gancie o przepisanie na mnie aktu własności, zaczęli ściemniać – opowiada. – W piątek mówili jedno, w poniedziałek coś zupełnie innego. W końcu się okazało, że na razie nie mam co na to liczyć.

W październiku 2013 roku do mieszkańców Odra Tower zaczynają dzwonić pracownicy dewelopera. Przedstawiają im ofertę nie do odrzucenia. Firma przeniesie na nich prawa własności, ale tylko jeśli zgodzą się obciążyć mieszkania dodatkowymi hipotekami. Gant chce w ten sposób zyskać pieniądze, by wypłacić podwykonawcom zaległe honoraria.

– W końcu okazało się, że na hipotekę mieszkania, na które wziąłem dwieście pięćdziesiąt tysięcy kredytu, który będę spłacał przez następnych dwadzieścia lat, mam wpisane jeszcze cztery instytucje, które są wierzycielami Ganta. I właściwie tylko od ich dobrej woli zależy, czy w tym mieszkaniu zostanę, czy je stracę.

Podobne problemy mają mieszkańcy blisko dziewięćdziesięciu lokali w wieży. Każdy jest w nieco innej sytuacji, bo stopień skomplikowania całej sprawy wydaje się wręcz kuriozalny. Do budowania swoich osiedli Gant powoływał spółki celowe, którym pożyczał i od których pożyczał pieniądze. Na końcu kolejki dłużników znajdują się mieszkańcy, od których banki mogą się w każdej chwili zacząć domagać aktu własności mieszkania, które jest przecież zabezpieczeniem kredytu.

I nie jest to ich jedyny problem. Niespłaceni podwykonawcy odmówili przyznania gwarancji na swoje roboty. Budynek jak to budynek, po oddaniu do użytku wymaga poprawek. Ale jak się komuś w Odra Tower zepsują drzwi, odpadną kafelki albo wypaczy parkiet, to musi sobie naprawić sam. Mimo że koszty poprawek były wliczone w cenę mieszkania.

Poza tym zamieszkana jest tylko jedna trzecia z dwustu czterdziestu lokali. A budynek trzeba utrzymać – ogrzać, oświetlić, wywieźć śmieci. Lokatorzy są więc zmuszeni płacić za pustkę po sąsiedzku. Bo winda musi jeździć także na ostatnie piętro, a pompa musi tłoczyć tam wodę. To dlatego czynsz za mieszkanie, które Bernard być może straci, wynosi tysiąc siedemset złotych. To trzykrotnie więcej niż planował. Prawie wszyscy mieszkańcy zrzucają się, ile kto może, by utrzymać budynek w stanie używalności. Mimo to wspólnota coraz bardziej się zadłuża. – Zaczęliśmy oszczędzać. Pierwsze, co zrobiliśmy, to wyłączyliśmy reklamę świetlną Ganta na dachu. Niech idą do diabła.

Chcę się dowiedzieć, kto ponosi największe ryzyko. Bank, deweloper czy klient. I co oprócz mieszkania i nowej „prawdziwej dorosłości” dostaje się razem z kredytem. Ludzie z Ganta są chwilowo nieuchwytni, więc powie mi to Iza.

Iza pracuje na wysokim stanowisku w biurze sprzedaży dużego dewelopera. Przygotowuje wzory umów i oferty. Wcześniej pracowała w banku w dziale kredytów hipotecznych. Teraz nadzoruje wszystkich sprzedawców w swojej firmie, sama też rozmawia z klientami. Mieszka na szóstym piętrze eleganckiego apartamentowca w jednym z miast wojewódzkich. Nic więcej nie pozwala o sobie napisać.

– Zacznijmy od tego, że intencją każdego dewelopera jest budować i sprzedawać to, co wybuduje, z zyskiem. A nie oszukiwać. To ważne, bo nie chciałabym, abyś źle zrozumiał to, co usłyszysz. To, co robimy, mieści się w granicach prawa i nie może wywoływać w klientach uczucia, że zostali oszukani. Mogą się jedynie czuć nieco naciągnięci. Ale przede wszystkim muszą mieć poczucie, że się przed tym nie mogli ustrzec. Słowem, że wszyscy inni też tak robią, więc to w sumie bez znaczenia, na kogo trafili. A to akurat prawda, bo to, co ci powiem, jest standardem niemal wszędzie.

Pytam ją, czy ofiary upadku Ganta to ludzie bezmyślni czy bezbronni. W końcu podpisywali umowy, gdy w firmie zaczynało się już dziać gorzej. Wystarczyło wczytać się w ich sprawozdania. – I myślisz, że ktoś taki jak na przykład ty to sprawozdanie zrozumie, tak? – pyta Iza. – W każdej firmie są lepsze i gorsze okresy. A to była duża spółka giełdowa pod kontrolą Komisji Nadzoru Finansowego. Dopóki deweloper nie ma problemów, to jemu naprawdę zależy, aby zbudować dom i się wynieść. A ludzie chcą mieć mieszkania. Oni płacą, on buduje. Ale gdy deweloperowi obsunie się noga, ich drogi się rozjeżdżają. W kolejce do odzyskania pieniędzy klienci będą na końcu; i historia Ganta to pokazuje. Ci twoi rozmówcy nie odzyskają pieniędzy. Tyle dobrego, że sobie z tego zdają sprawę. Najmniej się w tym wszystkim liczą. Ostatnio znajoma pokazała mi księgę wieczystą działki, na której mieli jej wybudować mieszkanie. Spłachetek ziemi, ale deweloper właśnie im upadł, więc mają do tej księgi wpisane kilkadziesiąt milionów wierzytelności. Jakby to było moje mieszkanie i mój kredyt, tobym umarła ze strachu. Umarłabym! A ona była zupełnie nieświadoma tego, co się teraz stanie. Jak jej powiedziałam, że tego mieszkania nie zobaczy na oczy, to zaczęła płakać.

– Nie sprawdziła wcześniej?

– Ludzie nie mają pojęcia, jak to sprawdzać, na co w umowie zwracać w uwagę. Przychodzi do mnie człowiek i już od pierwszego zdania słychać, że poczytał w internecie, przygotował się do rozmowy. Pyta o różne rzeczy, dostaje odpowiedzi, a ja po oczach widzę, że kompletnie nie wie, co one znaczą. Mogę powiedzieć, co zechcę. On nie odróżnia nawet własności od użytkowania wieczystego. A nawet jeśli odróżnia, to nie wie, jakie to ma konsekwencje. Dla zwykłego człowieka przeczytanie umowy deweloperskiej i jej zrozumienie w takim stopniu, żeby się zabezpieczyć przed naszymi haczykami, jest moim zdaniem niewykonalne. Klienta da się oszukać, da się mu wcisnąć cokolwiek. Od mojej dobrej woli i rozsądku zależy, czy to zrobię. Nie robię tego, bo nie chcę po prostu, by się rozczarował i zaczął mi psuć interes.

– Który moment jest najbardziej niebezpieczny?

– Ten, na który klient nie ma wpływu. Podpisuję z nim umowę, że dana nieruchomość nie jest niczym obciążona. Super. Ale potem to ja władam tą działką i mogę tam wpisać wszystko. Więc on nie wie, co kupuje, ja mu mogę wpisać na tę hipotekę cokolwiek, dopóki on nie będzie miał aktu własności lokalu. A do tego przecież długa droga. Tak działa większość deweloperów. Nie dysponują gotówką, więc się zadłużają pod hipoteki ziemi, na której budują. W efekcie jak coś pójdzie nie tak, to tracą tę ziemię. A ludzie zaliczki i mieszkania.
– To jak się przygotować do spotkania z tobą?

– Poczytać w internecie, czy moja firma jest uczciwa. I ile lat działamy. To wszystko, co możesz zrobić: upewnić się, czy nie ściemnialiśmy wcześniej. Jeśli nie, to i teraz pewnie nie będziemy. Bo naszym głównym celem jest budowanie, a nie ściema. Jak widać na przykładzie Ganta, ta metoda nie zawsze działa. Możesz też zanieść umowę do prawnika, żeby sprawdził, czy nie ma tam zapisów niedozwolonych. Ale ludzie tego nie robią, bo to po pierwsze kosztuje, a oni często nie mają pieniędzy nawet na procedurę kredytową, a po drugie panuje przekonanie, że umowy z deweloperem nie da się negocjować. Nie pamiętam, żeby ktoś mnie ostatnio prosił o zmiany w umowie. A przecież każdy ma do tego prawo. Czytam sobie czasem te internetowe poradniczki. „Na co zwrócić uwagę podczas negocjacji z deweloperem”. Słowo „negocjacje” już mnie bawi, ale niech będzie. Najlepsze są te wszystkie rady, żeby przy odbiorze mieszkania sprawdzić, czy kąty, które mają być proste, są proste. I przychodzą mi później na odbiór mieszkania z ekierkami ludzie, którzy przez całą procedurę podpisywania umów nie spojrzeli nawet dokładnie w księgi wieczyste i się nie zainteresowali, czy im tego mieszkania z prostymi kątami nie zadłużyliśmy na kilka milionów. Ale kąty sprawdzają! Bo wyczytali w internecie. Jak coś jest krzywe, to się wyprostuje, jak szyba pęka, to się wymieni. To są dla nas żadne koszty. Ludzie nie sprawdzają rzeczy najważniejszych. Skupiają się na pierdołach i to im daje poczucie, że zadbali o swój interes.

– Ustawa deweloperska chroni ten interes.

– Nie, ona tylko komplikuje nam życie i trochę podnosi koszty. Wprowadziła obowiązek prowadzenia rachunków powierniczych. Klient wpłaca nie nam, a na taki rachunek, więc jak upadniemy, to nie straci pieniędzy. Teoretycznie, bo w niektórych spółkach Ganta takie rachunki też były, a klienci i tak zostali na lodzie. No ale przyjmijmy, że tak jest. Banki w tych rachunkach zwietrzyły żyłę złota i chcą od nas astronomicznych pieniędzy za ich obsługę. A my oczywiście przenosimy te koszty na klienta, bo nie będziemy dopłacać do interesu. Moja firma zrobiła wszystko, żeby nie mieć rachunku powierniczego, ale tylko dlatego, że taki rachunek podnosi nasze koszty i zmniejsza naszą konkurencyjność.

– Kto przy kupnie mieszkania ponosi największe ryzyko?

– Klient, bo to on jest w tym układzie najsłabszy. Nie ma naszej wiedzy, nie ma naszych pieniędzy, nie ma naszego czasu. To wszystko go z miejsca stawia na gorszej pozycji. My nie ponosimy prawie żadnego ryzyka. I nie mówię tego, żeby się chwalić; to wynika z umowy, którą daliśmy klientowi do podpisania. Bank? Owszem ryzykuje, ale minimalnie. Ma zespół ekspertów, którzy tego delikwenta prześwietlą. Jak się pojawi problem, to najwyżej bank puści człowieka z torbami, wyśle komornika, żeby ściągał z niego tę kasę do końca życia. Bank odzyska pieniądze, najwyżej trochę później. Człowiek jest w tym wszystkim najmniejszy. Ale to nie znaczy, że zawsze zostanie puszczony z torbami. Nie. Przecież miliony ludzi kupiło mieszkania i nikt ich nie wystawił do wiatru. Można było to zrobić, ale przecież naszym celem nie jest oszukiwanie, tylko budowanie mieszkań i zarabianie na tym.

– Iza, a dlaczego ty mi to wszystko w ogóle mówisz?

– To, co napiszesz, i tak nie zepsuje nam interesu.

W lipcu 2014 roku wrocławski sąd ogłasza upadłość Gant Development. To byłaby dobra wiadomość, dawałaby bowiem nadzieję, że z majątku spółki zostanie spłacona choć część wierzycieli. Niestety, posiedzenie sądu na tym się nie kończy. Druga wiadomość jest zła. Postępowanie upadłościowe zostaje umorzone, bo w kasie dewelopera nie ma środków na jego przeprowadzenie. Sędzia ogłasza, że upadła spółka matka, ale nie kilkadziesiąt podległych jej firm. Nie można więc do nich zastosować przepisów o upadłości deweloperskiej. Można by je zastosować do spółek celowych, ale w tych już od dawna nie ma pieniędzy. Wierzyciele i klienci mogą jedynie czekać, aż syndyk masy upadłościowej sprzeda puste mieszkania w Odra Tower. Ale nawet gdyby sprzedał wszystkie, udałoby się spłacić tylko niewielką część długów.

Gant to, rzecz jasna, nie pierwszy polski deweloper, który upadł. W czasie kryzysu w latach 2008–2009 upadłość ogłosiło ponad trzydziestu. Potem upadali kolejni. Żaden jednak nie należał do tak zwanej wielkiej piątki, żaden nie wybudował tylu mieszkań. Długi Ganta szacuje się na około siedemset siedemdziesiąt milionów złotych. To mniej więcej tyle, ile dwa lata wcześniej wyłudził słynny parabank Amber Gold, który mamił Polaków zyskami z inwestowania w złoto.

Rok po wejściu w życie Ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego Urząd Ochrony Konkurencji i Konsumentów postanawia przyjrzeć się prospektom deweloperów i umowom, które podsuwają swoim klientom. Kontrola trwa trzy kwartały. Urzędnicy sprawdzają 1162 wzorce umów, 1239 podpisanych kontraktów i 569 prospektów informacyjnych w 93 firmach. Zastrzeżenia urzędu budzą praktyki aż 89 z nich. Jedna nie podporządkowała się obowiązkowi prowadzenia rachunku powierniczego. W pokontrolnym raporcie urząd zakwestionował w sumie 470 zapisów w proponowanych przez deweloperów umowach. Zapisy te między innymi uniemożliwiały klientowi wycofanie się z umowy w przypadku zmiany ceny mieszkania i nakładały na niego nieuzasadnione obowiązki, na przykład obowiązek ubezpieczenia czy wykończenia lokalu. Aż 75 firm umieszczało w dokumentach zapisy pozwalające im uniknąć odpowiedzialności za przekroczenie terminu oddania lokalu, zmianę powierzchni, wady w wykonaniu czy zmiany w projekcie.

W konkluzji raportu autorzy piszą o „zaburzonej równowadze” w podziale odpowiedzialności między klientami a deweloperami: „Pomimo kolejnej kompleksowej kontroli branży oraz zintensyfikowanych działań podejmowanych przez Prezesa UOKiK na przestrzeni kilku ostatnich lat poziom tego rodzaju naruszeń jest ciągle bardzo wysoki. Deweloperzy nadal zamieszczają w stosowanych przez nich w obrocie konsumenckim wzorcach umów postanowienia, których treść jest tożsama z treścią klauzul wpisanych do rejestru klauzul niedozwolonych”"

Oszustwa deweloperow. Udzielanie kredytów we frankach osobom bez zdolności kredytowej. Wciskanie oszukanczych polisolokat. Pożyczki zabezpieczone złotem na superprocent w Amber Gold. Wszystko przez wiele lat było "legalne" i cacy. Aż wyszło na jaw, że ludzie masowo byli oszukiwani a prokuratorzy-przestepcy umarzali sprawy za lapowki albo byli szantazowani
Dla politykow liczy sie kadencja i chwila - to co mozna ukrasc - na przyklad budujac na niby elektrownie jadrowe.